房貸利率高？把通膨考慮進來負擔還變輕了

根據聯徵中心公布的2025年第一季房貸統計資料顯示，今年首季房貸受到央行第7波信用管制影響，平均利率創16年來新高，高達2.36%，房貸貸款成數則寫下近20季以來的新低，平均核貸成數不到8成。部分銀行不動產增貸的利率甚至出現已逼近信貸利率的情況，未來要增貸進行週轉恐怕都不容易。

房屋增貸利率上升，許多人看到奔4的利率就覺得負擔太重，但如果你了解經濟學，就會發現，這些表面上的數字其實沒有那麼可怕！但即使貸款利率是4%，如果通膨率2%，那麼你的「實際貸款成本」其實只有 2 %！此外，通膨不只影響實質利率，還會改變你的還款壓力，因為隨著物價上漲，未來的錢變得更不值錢，等於未來的還款壓力會變輕！

實質利率與購買力之間的差距

舉個例子來說，500萬元的原屋融資，假設一段式利率為4%，本利攤還 20 年，試算後每月還款金額為30,299 元，一年為363,588 元。這是一筆固定的還款支出，但若將通膨對購買力的影響考慮進來，台灣的通膨率（用 CPI 消費者物價指數來衡量）近3年數據如下：
• 2022年：2.95%
• 2023年：2.5%
• 2024年：2.18%
假設未來20年的通膨率維持在2%，那麼我們現在這筆貸款的還款壓力，在未來的購買力來看，將大幅降低！實際購買力 = 現在金額 ÷ (1+通膨率)^年數
舉例來說，第一年的363,588 元，在第 5 年的購買力為363,588÷(1+0.02)^5=329,313。

通膨讓還款金額逐年變「輕」了

計算未來20年的實際還款壓力（假設通膨率均為2% ），結果如下：
• 第一年：你還是支付 363,588 元，等於現在的購買力
• 第五年：這筆363,588元的錢，實際購買力只剩下329,313 元
• 第十年：這筆錢的購買力只有298,269元
• 第十五年：這筆錢的購買力剩下270,151元
• 第二十年：這筆錢的購買力只有244,684元
簡單來說，現在覺得金額「很高」的36萬元，未來10年後實質感覺就像30 萬，到了20年後更只剩25萬的負擔！通膨率越高，還款更「輕」，這是因為通膨讓錢變得越來越不值錢，這等於未來的還款壓力自動變小，實際負擔並沒有名目利率那麼重！

別被「名目利率」嚇到，透過專業諮詢找到最好的方案

許多人在考慮原屋融資時，只看到名目利率，但其實：
1. 實質利率沒有想像中的高，因為通膨讓貸款壓力變輕。
2. 長期來看，通膨讓你的還款金額「縮水」，負擔自動變小。
3. 現在可能是利率高點，未來若能透過轉貸，利息還有機會再降。
所以與其觀望利率變動，不如透過專業諮詢，早點找到最適合的貸款方案！讓專業的OK忠訓國際幫助你規劃最有利的貸款策略，讓你借得安心、還得輕鬆！

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