你的房子不是你的房子：談公同共有、分別共有

最近OK忠訓國際收到陳先生來電諮詢： 「我有一筆市值1000萬的土地，權狀上寫我有3分之1持分，請問可以貸到多少錢？」 也有一位張小姐問：「我和兩個哥哥共同持有一間房子，請問能用這間房子貸款嗎？」 這些關於「共有」的土地及房屋問題實在太常見啦，於是我們請來「貸款理財好幫手」──娜姐，向大家簡單說明， 房地產的「共有」到底是甚麼意思，另外「持分」又是否能作為貸款標的物，並設定抵押。

首先，必須先釐清我們手上有的土地或房屋「持分」是屬於「分別共有」還是「公同共有」。 這時請拿出土地、建物之權狀或謄本，確認上頭所記載的權利範圍為何，若純粹標示幾分之幾者(如：2分之1、10分之3)，就是分別共有；而載明公同共有幾分之幾者（如公同共有1分之1、公同共有2分之1），則為公同共有。 發現一件有趣的事了嗎？謄本（或權狀）上的權利範圍居然寫「公同共有1分之1」耶～那代表我有完整的所有權嗎？先別急，代誌絕對嘸架尼甘單（咳），精彩的還在後面！

而以分別共有的「2分之1」為例，則是明確地指出，某一位權利人於該共有物擁有2分之1的權利。而這個2分之1，也就是我們平常所說的「持分」。要注意的是，這裡說的2分之1，並不代表你可以隨意利用該共有物的2分之1，（例如在土地的一半面積上蓋房子，或是任意出租4層透天的某兩層樓）它只是說明你擁有2分之1的權利而已。

「分別共有」則直接適用民法第819條第一項，可自由處分其應有部分。註[ii]（但如果你想要處分整筆土地、建物，有另外的人數及持分限制。可參考民法第820條、土地法第34條之1等相關規定。註[iii]）

看完了以上落落長的解釋，讓我們回到一開始的問題：究竟陳先生、張小姐的房地產可不可以申請貸款？
娜姐簡單回答：

1. 法律層面可行：「持分」確認為分別共有的話，依法是可以拿去抵押貸款的。
2. 實務上風險高：可惜的是實務面上，幾乎沒有銀行願意承作。畢竟要承擔的風險太高，如果遇上其他共有人要變賣土地、房屋，或是另行處分時，在變價償還貸款部分，銀行可能會冒有損失的風險。
3. 分割成實質土地：想要用此共有物借到錢的話，必須先確認此共有物為「分別共有」後，與其他共有人「協議分割」，或是向法院申請「裁判分割」（因為民法第829條規定，公同關係存續期間，公同共有物不得分割。註[iv]），將「應有部分」從抽象概念變成具體的某一塊土地後，就可以拿這塊分割地去申請貸款囉！

公同共有、分別共有在產權的處分上，的確有相對上的困難，想申請貸款也不容易。而OK忠訓國際擁有20年以上實務經驗與貸款專業，如果您手中有這樣的土地或建物想要貸款，就找OK忠訓國際協助處理；因為您的房屋土地大小事，都是OK忠訓國際關心的事！ 只要您有貸款需求、房地產相關問題，交給最專業的OK忠訓國際，讓您最安心。

註[i] 土地法第 34-1 條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

註[ii] 民法第819條第一項
各共有人，得自由處分其應有部分。

註[iii] 民法第820條
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請 ，以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害 者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

註[iv] 民法第829條
公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。