如何讓額度提高，聰明提升貸款條件

銀行審核時會拆分成人和物兩部分，並以各項條件加成評分：

銀行評估方向

而其中有些條件是可以在規劃買房時，慢慢培養穩定收入及信用狀況，並篩選屋況(屋齡、坪數、建材)以提高審核分數，獲得更好的利率和成數。

信用度

銀行以聯徵中心提供的資料佐以評分，所以最重要就是要維持良好的信用紀錄。

1. 增加與銀行的往來,如果是信用小白，則需要申辦信用卡，培養與銀行往來時間(一年以上佳)已使用信用卡者則要有固定消費與存款習慣。
2. 培養良好的還款紀錄，透過申請貸款債務和信用卡卡費自動扣款轉帳，以累積良好繳款習慣(呆帳未清要5年後才會停止揭露)。
3. 展現可信賴的還款能力。不使用信用卡預借現金或其他現金卡，不選擇最低應繳和消費太多分期付款產生循環利息和變相貸款。
4. 改善每月消費方式，不成為月光族入不敷出。
5. 整合名下債務。申請債務整合，將債務及卡債統合在一家銀行，以降低貸款利率和利息。
6. 繳清信用貸款，先設法繳貸款避免影響房貸審核；若有債務協商紀錄，須等到全部清償後再加一年，協商註記才會消除，協商期間無法再跟銀行貸款，也無法使用信用卡。
7. 減少聯徵紀錄。三個月內連續聯徵三次以上，會被銀行判定為迫切需要資金，聯徵中心會以消費者近一年信用狀況做評估，特別是近6個月的銀行往來，若有使用信用卡的循環利息、無擔保品的信用貸款都會影響信用評估。

穩定收入

1. 穩定的工作收入以表示有能力償還貸款。
2. 在任職公司半年以上，維持良好的薪轉紀錄。
3. 穩定存款紀錄，若為SOHO或斜槓族，無正式公司的薪轉紀錄，可於貸款半年至一年前，透過每月固定存一筆款項，增加能力依據。
4. 通常銀行考量還款年限條件有兩個參考方式：貸款人年齡+貸款年限 < 75歲，或是屋齡+貸款年限 < 50年。符合上述，銀行核准貸款的機率才會比較高。

屋況

除無重大瑕疵情況，銀行針對毛胚屋、簡配新成屋、與已裝潢實品屋等房況都會給予不同審核評分。鋼筋外露、海砂屋、夾層屋、凶宅等重大瑕疵房屋，銀行一般會給予非常低的成數或不予審核。

屋齡

房屋年份越老，建物耐用年限與殘餘價值越低，最終銀行只能以佔地土地值評估。一般銀行會以建物安全性、建物殘值、建物所在路段，除了雙北市房齡老但有地理優勢，建議挑選屋齡20~25年以下為優。

六都小套房核貸條件參考

※ 詳細資料以實際銀行核准為主

坪數

建物權狀〈不含車位〉坪數小於16坪或主建物+附屬建物小於15坪，容易被銀行判斷為套房，貸款成數約6成左右或無法申請，但是小套房又是上班族和頂客族最喜愛的物件，如何可以透過其他方式增加小套房的價值。

1. 若財務許可，購買兩戶10坪以下打通，增加到15坪面積以上。
2. 在任職公司半年以上，維持良好的薪轉紀錄。
3. 選擇物件距離捷運1公里或位於熱門商圈、明星學區、重劃區等,銀行有機會可提升成數。
4. 物件坐落於管理優良的社區或大樓或捷運共/分構。由於這些物件是外商高階主管和電子新貴最愛，釋出快，是銀行眼中的優良名單。

建材

銀行會依據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」，判斷房屋的殘餘使用年限與安全考量作為審核依據。

1. 磚造房屋耐用年限：25年
2. 加強磚造房屋耐用年限：35年
3. 鋼筋混凝土RC 房屋耐用年限：50年
4. 鋼骨鋼筋混凝土SRC 房屋耐用年限：50年
5. 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年

其他增加貸款成數條件的方法

除了以上建議，也可透過其他方式提升自己的貸款條件：

1. 選擇本身薪轉的銀行或透過代書、仲介、代銷配合的銀行申請貸款；有些建商自身提供的一成無息貸款方案也可以作參考。
2. 選擇政府政策或企業祭出的貸款方案；另外軍公教人員與在百大企業從業人員，各銀行也有特殊優惠方 案。
3. 選擇有資產的擔保人或增加擔保人。
4. 增加抵押品。
5. 自願提高房貸利率或縮短放款年限，交換房貸成數。
6. 在選定貸款銀行後，集中與少數銀行往來，培養好的信貸紀錄。
7. 避免購買者名下有其他房產。

本文節錄自楊倩琳博士《月入23K無痛買房投資術》